Survive to Thrive
November 17, 2022
As we approach the end of a very, very rocky year, 问“我们在哪里，我们要去哪里”是公平的?“事实上，我一直被问到这个问题. Obviously, 我们还没有到达美联储加息周期的终点，这是谈话的主要内容.
房地产及其与利率的关系
As I have related over past months, 房地产是一个对利率敏感的行业, as it is driven by debt. Typically, 该银行将60%至80%的资金用于购买商业地产, and up to 95% in residential. So the lender’s cost in the deal, being the interest expense, 是交易“铅笔”的主要因素.
When interest expense doubles, 许多交易不再有利可图，甚至可能完全无法进行. 再加上建筑材料价格的大幅上涨, 劳动力短缺的问题(你在电工名单上的排名是多少)?)以及买家的利息支出翻倍，这不是一幅美好的图景.
佛罗里达飓风后的重建工作将消耗大量的建筑材料, 哪些土地不能用于新建房屋. 话虽如此，住房抵押贷款需求目前处于1997年以来的最低水平!
This is a Recession
经济衰退是指连续两个或两个以上季度的GDP为负. Q1 and Q2 2022 have been negative. However, Q3 was positive 2.6%; however, if you take out our shipments of LNG to Europe, Q3 GDP is also negative. So, we are in a Recession.
Multifamily is the Hardest Hit
我是一个经纪人小组的成员，每月聚会一次. Recently, 我问有多少人在过去几个月里因为利率上升而失去了交易，一半的人举起了手. Multifamily is the hardest hit, 随着一些贷款机构完全退出市场，而那些仍在市场上的贷款机构则被可供选择的交易所淹没.
Industrial
工业厂房仍在施工，目前在建面积约为800万平方英尺. 几乎所有的工业建筑都是投机空间, because that is what industrial developers do, but it leases up fast these days.
Q3 of 2022 marks the 8th 连续一个季度需求(以净吸收为代表)超过供应, a 9-year record, according to Partners Real Estate. However, Amazon stopped work on its Weidner I-35 site and the Loop 1604 Northwest Military site has never started; they are finishing their 1-million SF facility on Hwy 90 at Loop 1604 and similar on east side near IH-10 and Loop 410.
Retail Leasing
零售租赁依然强劲，场地销售也很强劲, 但新建筑并不像建筑成本那么高，而且没有下降.
Retail lease rates are strong and rising. Centers have an ultra-low vacancy rate of 3.5%, 尽管今年有近100万平方英尺的空间交付给市场, 84% of which is pre-leased and another 850,000 SF in the pipeline, with 76% pre-leased.
所以，在建筑放缓的背后，是越来越短缺的空间. This will create a boom when rates lower.
Office Growth in San Antonio
圣安东尼奥的办公室增长稳定，使我们成为第16名th best in the U.S.根据Co-Star Group的数据，美国每季度的租赁活动为80万平方英尺，这是一个非常健康的发展速度. 在新冠疫情期间，转租空间(已租用但租户希望从他们那里找到其他人租用的空间)大幅增加.
空置率从去年的9-10%上升到今年的12%，而租金仍在以2%的速度增长.2% pace. 大约有200万平方英尺的新办公空间正在建设中, according to Co-Star, about 2% of our total inventory.
这是一个不错的速度，但不能与奥斯汀的超级侵略性的9分速度相比.500万平方英尺的在建办公空间，占库存的7%. Meanwhile, 一家开发商正在为一座72层的高楼破土动工, 成为奥斯汀最大的，也是德州最大的.
Office Leasing Terms Shift
Overall in the U.S., 写字楼租赁规模越来越小，租期也越来越短，因为企业都在寻求将入住风险降至最低. 在家工作的趋势与回到办公桌的模式仍然存在冲突，公司可能还需要一年的时间来解决.
Apartment Rents
Apartment rents were up 5.2% for three months which ended Sept. 与2021年相比，今年是30日，要价上涨了17%.CoStar的数据显示，圣安东尼奥地区比新冠疫情前上涨了9%，达到每月1242美元. 公寓的资本化率已经从3.从5%到超过5%，价值大幅下降(价值过高)?) of 40 percent.
Investment Sales
投资销售已经大幅放缓，许多卖家和买家现在都离场观望.
绿街商业物业价格指数®在10月份下降了7%. 利率上升导致房地产价格今年下跌了13%.
“道理很简单:国债收益率越高，上限利率就越高,” said Peter Rothemund, Co-Head of Strategic Research at Green Street. “尽管价格已经大幅下降，但我认为我们还没有脱离困境. 如果10年期国债收益率保持在4%以上，房地产价格可能会继续下跌.”
世邦魏理仕宣布，今年的商业投资额同比下降了24%.
San Antonio Ranks 3rd in Job Growth
San Antonio, 然而，与美国其他地区相比，它的情况要好得多.S. We are the third best city for job growth at 1.5%，奥斯汀排名第一，使奥斯汀-圣安东尼奥走廊成为美国的首选.S. of A.! 有趣的是，失业人数最多的是旧金山. In August our unemployment rate was a mere 3.7%, below Texas’ 4.1%. San Antonio actually has gained 170,000 jobs since the pandemic onset in April 2020, 他们都有车，而且都在1604环路上开车.
所以，尽管我们面临着困难，我们的市场还是做得很好.
My slogan is: “Survive ‘23 to Thrive in ‘24.”
Will that work for you?